Le Parc de Hoctaisart

Lors du débat précédant l’adoption du Schéma d’orientation local et de la déclaration d’environnement, il a beaucoup été question du projet de village de vacances et de la configuration de la rue de Barisart.

De même pour les parcelles à bâtir que devrait offrir le terrain appartenant actuellement à Spa Monopole.

La situation des habitants du Parc de Hoctaisart n’a pas été complètement occultée, mais ceux-ci espéraient sans doute plus de précisions. C’est à leur intention que nous avons relevé les passages de la déclaration environnementale qui les concernent directement.

Deux remarques

  • Les extraits de cette « Déclaration environnementale » sont proposés en caractères italiques. Ils sont reproduits par copier/coller et donc identiques à ce que le document original présente.
  • Le recours aux caractères gras pour mettre en relief les éléments les plus significatifs est de notre fait. De même que les photos.

Extraits :

Avis de la CCATM

Page 4 : Elle relève que la situation de droit du lotissement de 1959 de la zone « Hoctaisart » devra être évaluée.

Le chemin de Mambaye

Page 11 : Le SOL ne comprend qu’un seul et unique accès à l’aire touristique sans aucun contact avec le chemin de Mambaye dédié exclusivement à l’accès aux aires résidentielles. C’est une des options fortes du SOL.

Aucun trafic lié au village de vacances sur le chemin de Mambaye

Le SOL propose une distinction claire des accès respectifs aux aires touristiques et aux aires résidentielles

Cet accès au Domaine de Mambaye serait voué à disparaître

La situation sur le plan légal

Page 11 : Le permis de lotir dit « Parc des Chèvrefeuilles » accordé il y a 60 ans stipule que la voirie à créer au sein du lotissement devra être construite et entretenue aux frais exclusifs des propriétaires riverains. Elle restera propriété privée et relève des règles du droit privé. Il n’est donc en aucune manière question d’expropriation.

Rappelons également que l’article D.IV.116 du CoDT indique que : « Les lotissements en cours à la date du 22 avril 1962 peuvent être continués sans permis lorsque les lotisseurs justifient d’un accord antérieur de
l’administration de l’urbanisme. Sauf cas de force majeure, l’accord est toutefois périmé lorsque, à la date du 1er octobre 1970, il n’a été entrepris aucun des travaux qui y sont prévus en vue de l’ouverture de voies de
communication nouvelles, de la modification ou de la suppression de voies de communication existantes, projetées et admises dans l’accord. Si des travaux ont été entrepris, le permis est périmé lorsqu’ils n’ont pas
été achevés avant le 31 décembre 1972 ».

Dans le cas présent aucun accord avec l’Administration ne semble avoir été établi. On peut dès lors considérer que les prescriptions urbanistiques n’ont pas acquis de valeur réglementaire. Néanmoins, la division des biens est reconnue. Les prescriptions urbanistiques et charges sont restées conventionnelles et lient les propriétaires. Elles relèvent du droit civil.

Le permis de 1959 indiquait que la voirie resterait privée. Toutefois, si l’usage public s’est réalisé depuis plus de 30 ans, la voirie pourrait avoir un statut public.

Le plan ayant fait l’objet d’une approbation prévoit une voirie d’une emprise de 10m. de large avec un double alignement d’arbres et une chaussée carrossable de 3,5m. de largeur. Il délimite une emprise distinguant clairement la voirie (+/- 6.000 m²) et les parcelles (+/- 36.000m²), avec pour chacune des cotes et une superficie.

Les accès à l’actuel Parc de Hoctaisart

Page 11 : Le plan prévoit trois accès:
 à l’est avec le Chemin de Mambaye entre les lots 1 et 2 (actuelles parcelles 53f et 53p) et qui constitue aujourd’hui le seul accès au domaine public
(devant la propriété Tourneur)
au sud avec le Chemin des Chèvrefeuilles entre les lots 10 et 11 (actuelles parcelles 42b et 42c) (entre les propriétés Havet et Sluse)
au nord, sous la forme de réserve foncière vers ce qui figure au plan du lotissement sous le nom de « Propriété Op Sinjoorkens » entre les lots 19, 20 et 21 (actuelles parcelles 37r, 37t et 37n).(entre les propriétés Masset et Piron)

La voirie

Page 12 : La voirie tracée sur plan et illustrée par une coupe descriptive et précisée dans l’autorisation de permis n’a non seulement pas été réalisée, mais l’emprise collective a de plus été « absorbée » dans chacune des parcelles riveraines.

Il est toutefois intéressant de constater des amorces de « voirie » vers le sud et vers le nord sur la photo aérienne de 1971.

La cartographie IGN de 2019 mentionne toujours l’amorce d’un accès vers le nord. Il est par contre constaté que plus du tiers du parcellaire existant n’a toujours pas été mis en oeuvre, 60 ans après la délivrance du permis.

Les options du SOL permettent d’envisager une densification raisonnable et graduée, une modification du tracé interne au Parc du Hoctaisart et une connexion avec l’urbanisation projetée au nord du Parc.

Extrait de la « carte d’orientation (SOL, page 97)

La carte d’orientation est une illustration graphique des orientations littérales relatives aux voiries de desserte locale susceptible de desservir le foncier non encore mis en oeuvre. Dans le cas présent, la voirie susceptible de desservir le foncier de l’Immobilière de Mambaye permet d’envisager, si les propriétaires concernés y voient leur intérêt et le souhaitent, une révision de la structure parcellaire de la partie non encore mise en oeuvre du Parc de Hoctaisart.

Point de départ de la nouvelle voirie envisagée

Cette restructuration éventuelle et volontaire, pour autant qu’il y ait un accord global des propriétaires concernés, devrait permettre de réduire la longueur de la voirie à mettre en oeuvre ( selon les prescriptions contractuelles du permis de lotir ),et de réduire ainsi le coût de réalisation de cette voirie, toujours non réalisée depuis 60 ans.

Le plan de lotissement du Parc de Hoctaisart intègre l’espace de circulation dans chacune des parcelles. La carte d’orientation ne modifie en aucune manière ce plan de lotissement. Les espaces de circulation existants qui seraient, suite à cette restructuration volontaire, rendus totalement ou partiellement obsolètes pour la circulation des véhicules et/ou des modes doux pourraient, le cas échéant, être physiquement intégrés dans chacune des propriétés concernées tout en prenant en compte, le cas échéant, les exigences des concessionnaires en termes d’accessibilité.

L’accès du parc Hoctaisart au niveau du Chemin de Mambaye pourra être maintenu dans sa configuration actuelle, sans la moindre modification, puisque cette section de la « voirie » ne servirait tout au plus qu’à l’accès de deux parcelles depuis le Chemin de Mambaye.

« cette section de la « voirie » ne servirait tout au plus qu’à l’accès de deux parcelles depuis le Chemin de Mambaye.« 

La situation actuelle peut donc être maintenue sans devoir modifier les options d’aménagement pour le foncier situé au nord du Parc des Hoctaisart avec un tracé de voirie permettant, le cas échéant une connexion permettant une valorisation optimale du foncier encore disponible au sein du Parc Hoctaisart.

Page 13 : L’adoption du SOL constitue dès lors une opportunité pour les actuels propriétaires du Parc Hoctaisart de régulariser une situation pendante depuis 1959 (délivrance du permis de lotir « Parc des Chèvrefeuilles ») et constituant une infraction en réalisant à moindres frais la voirie devant desservir les maisons existantes et les parcelles non encore mises en oeuvre comme l’impose le permis de lotir.

La possibilité de densifier et de modifier le tracé de la voirie interne du Parc du Hoctaisart permettrait d’envisager un partage du coût de réalisation de la voirie par un plus grand nombre de riverains actuels et futurs, et de manière indirecte à une valorisation de ces biens immobiliers rendus accessibles par une voirie normale, tant par les riverains que les véhicules de service et de sécurité.

Le financement

Page 13 : La réalisation de ces infrastructures, à l’instar de tous les lotissements, est du strict ressort du lotisseur, et dans le cas présent des différents propriétaires privés. Il conviendrait que conformément à l’usage largement répandu, la voirie soit ensuite versée au domaine public et son entretien ultérieur à charge de la commune, de manière à mettre sur pied d’égalité l’ensemble des spadois.

Dans tout lotissement, l’usage est que toute nouvelle voirie de desserte est financée par le développeur immobilier. Celui-ci en répercute le coût dans le prix de vente du terrain. La voirie est ensuite versée dans le domaine public.

Il convient de relever que la voirie desservant les parcelles du Parc de Hoctaisart, indépendamment du fait qu’elle reste privée, n’a pas toujours pas été réalisée depuis 60 ans contrairement aux prescriptions du lotissement.

A l’époque, le lotisseur s’était, contractuellement, déchargé de cette obligation sur chacun des acquéreurs de parcelle.

Densité de population, parcelles, constructions

Page 22 : Le fait de proposer un parcellaire de taille raisonnable permet de faciliter l’accession à la propriété de jeunes ménages. Le SOL propose de manière opportune des typologies parcellaires (semi-)mitoyennes dont les superficies sont comprises entre 500 et 700 m² pour la partie nord de la ZACC et entre 700 et 1000 m² pour la partie sud, destinées exclusivement à des maisons.

Le nombre exact ne peut être défini de manière précise au niveau d’un SOL mais il devra correspondre aux densités prévues.

Ces superficies moyennes doivent être comparées avec les superficies moyennes relevées au sein des lotissements voisins, soit 350 m² pour la Cité Haparin au nord du site avec des maisons mitoyennes et semimitoyennes, 1.100 m² pour l’ensemble des lotissements situés entre la rue de Barisart et le boulevard Rener et 1.150 à 1.250 m² pour le Parc Hoctaisart (sur base du parcellaire hors voirie).

Nonobstant les aspects relatifs à l’usage parcimonieux du territoire détaillés ci-avant, le modèle de la maison isolée est clairement un modèle dépassé en regard des exigences climatiques, de la cohérence avec la politique régionale visant une intensification du tissu bâti. Le nombre de maisons du siècle dernier, à l’abandon, est révélateur de l’obsolescence de cette typologie énergivore.

Page 23 : Le périmètre du SOL propose une diversité des typologies permettant d’assurer une transition entre l’habitat groupé présent au nord-est du site (Cité Haparin )( 15 à 20 log/ha) . En remontant vers le et la forêt la densité diminue. ( 10 à 14 log/ha

Aucun appartement n’est prévu dans le périmètre du SOL.

Les options du SOL offrent donc un large éventail de typologies parcellaires et bâties permettant une subtile et opportune transition entre des typologies existantes très diversifiées permettant ainsi d’assurer une harmonieuse continuité du contexte parcellaire et bâti.

Nonobstant que le fait que la densité projetée n’est en aucune manière excessive, ce sera le rôle de l’EIE qui, le cas échéant formulera des recommandations sur base d’un programme précis de mise en oeuvre du site.

L’aire résidentielle d’habitat pavillonnaire ou (semi-)mitoyen inclut le lotissement existant, avec pour le dernier le maintien du caractère pavillonnaire existant ou, au choix, des propriétaires de parcelles une densification sous la forme de maisons jumelées ou groupées.

La densification n’est en aucun cas une obligation.

Hormis la parcelle du château d’Alsa et la parcelle 107t déjà mises en oeuvre toutes les deux, la totalité des parcelles susceptibles d’être urbanisées, appartiennent à l’Immobilière de Mambaye, ainsi que les 12 parcelles sont encore mises en oeuvre dans le lotissement Hoctaisart.

Le plan image inséré dans l’avant-projet de SOL est un document illustratif d’une possibilité de traduction des modalités de mise en oeuvre des vocations des espaces bâtis : il ne constitue qu’une simple hypothèse et en aucune manière une obligation de réalisation. Il ne figure d’ailleurs pas dans la version définitive du SOL. Afin de dissiper tout malentendu, ce plan a été purement et simplement supprimé.

La totalité du Parc de Hoctaisart est compris en aire résidentielle d’habitat individuel pavillonnaire ou (semi-)mitoyen de 10 à 14 log/ha : l’actuel parcellaire, mis en oeuvre ou non, peut être tout à fait conservé de manière intégrale. Il convient toutefois de relever qu’un tiers des parcelles du Parc de Hoctaisart n’a pas été mis en oeuvre depuis plus de 60 ans au contraire de tous les autres lotissements mis en oeuvre dans leur

Page 24 : … quasi-totalité en quelques années. Cela traduit vraisemblablement une certaine obsolescence de ce modèle de parcellaire.

Le SOL ouvre simplement la possibilité d’une restructuration parcellaire sur base strictement volontaire des différents propriétaires afin de disposer de parcelles de taille plus conforme aux réalités sociodémographiques et immobilières actuelles. Il ne s’agit en rien d’une obligation.

Pollution et canalisation des eaux

Page 26 : Une autre source de contamination résulte du déversement des eaux usées d’une grande partie des habitations présentes sur le périmètre dans un fossé conduisant au ruisseau de la Géronstère.

Page 29 : D’une manière plus générale, la réalisation d’un réseau séparatif pour l’ensemble du périmètre du SOL, permettra de capter et traiter en dehors du milieu naturel les eaux usées générées actuellement dans le périmètre du SOL et se desservant dans les ruisseaux et répondre ainsi aux exigences des contrats Rivière.

Page 31 : Une des recommandations principales du RIE est d’étendre le principe du système séparatif à l’ensemble du périmètre du site de manière à permettre une récolte de l’ensemble des eaux usées générées par le réseau d’égouttage. Cela permettra de restaurer la qualité des milieux aquatiques impactés notamment par le rejet des eaux usées des maisons existantes dans le périmètre.

Les habitants du parc d’Hoctaisart seront tenus de respecter le PASH et le Code de l’eau.

Page 32 : 3.8.2f Certains se demandent quel sera le coût total des travaux relatifs à la gestion des eaux et qui le prendra en charge.

Le coût des travaux de viabilisation du site sera estimé sur base de projets précis qui seront élaborés lors des phases ultérieures de mise en oeuvre du périmètre du SOL et sera à charge des différents propriétaires ou investisseurs.